2020年预计开通的5条地铁线路，将影响一大片。其中也就提到了TOD，不过也没有认真的去写过TOD，那么本文就将基于TOD 模式，对房企 TOD 项目的获取途径、开发模式以及典型项目发展现状进行分析等。
TOD 模式是以公共交通为导向的开发模式。近年来，越来越多的规模房企参与 TOD 项目的投资开发，如万科、龙湖、绿地、绿城在广州、上海、杭州、珠海等城市都有 TOD 项目的布局，而成都的TOD重要是轨道交通拿的地，由轨道交通来修建。
TOD 项目主要布局在一二线城市。在城市土地资源稀缺的背景下，城市特定区域内的 TOD 发展规划可以为房企带来开发资源。另一方面，TOD 项目具有与生俱来的区位和功能性优势。地铁上盖地块的交通配套优势，能为项目及周边带来更强的溢价能力。
对于TOD的看法有两种：对于政府而言，TOD 可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，优化城市结构。对于房企而言，可以通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长、并提升项目溢价能力。进而通过沿线商业及土地开发收益反哺轨交建设，构建城市发展良性循环。
但同时，TOD 项目也具有开发周期长、前期投入高、整体回报慢以及空间设计难度高、业态规划复杂等特性，对开发企业的开发经验和资金实力有较高的要求。
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何为TOD?未来发展前景如何？
1、TOD 模式以公交站点为导向延伸，多业态集聚
TOD（Transit-OrientedDevelopment）是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，而非简单意义上的地铁上盖。其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。区别于依赖私家车出行的形式，TOD 更注重引导公共交通的通勤方式。同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过步行、自行车等方式出行。
TOD 模式以公共交通站点为中心，400-800 米（5-10 分钟步行路程）划定半径，对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。从城市整体的发展前景来看，TOD模式更倾向于借助公共交通线路及节点规划引导土地开发、产业及人口导入。最终通过构建多中心的城市发展格局，形成生态、低碳、交通便捷的宜居城市。
2、各城市 TOD 开发相关政策
随着城市土地资源的日趋紧缺，在国务院、住建部、自然资源部等部门的统筹部署下，我国各城市在轨道交通建设的基础上，陆续出台 TOD 开发相关政策。在提高土地利用效率的同时，也为房地产开发商的市场挖掘带来新模式的契机。截至目前，我国 40 个开通轨道交通的城市中，已有近一半出台了 TOD 开发相关政策。
成都区域是“轨道+物业”的 TOD 开发模式，在促进集约用地的基础上，进一步考虑到周边及沿线规划的一体化，重构城市空间与服务，并将政策落实到细节。
3、TOD 分类
目前国内主要的三类 TOD 项目类型
TOD 模式根据公共交通运输载体的不同，自身的规划规模、主要用地属性、和区域影响力也会有较大的差异。目前从国内已有的 TOD 项目发展情况来看，主要可分为区域型 TOD、城市型 TOD、社区型 TOD 三类。
①：区域型 TOD
区域型 TOD 是指以城际铁路站点、高铁站点为中心，以区域交通枢纽、商业办公、商务功能为主导的混合开发模式。通常，在这类 TOD 模式中，一般住宅属性用地比例较少。如重庆龙湖光年项目。
成都TOD分类占比
②：城市型 TOD
主要为构建换乘枢纽与节点性。如双流西站TOD。
③：社区型 TOD
这一类主要以纯住宅产品为主。如行政学院。
4、TOD 股权方式
TOD 项目不仅对开发商物业组合开发能力提出要求，并且在土地出让、开发建设等环节对轨道交通专业背景和建设经验也都有较高的门槛，这也决定了 TOD 项目开发模式也具有一定的特殊性。所以大部分的地都是轨道交通拿了的。
一般情况就有三种合作模式：
①：成立项目公司再拿地
②：股权合作，也就是说轨道交通先拿地，后期用股权来参与开发。如前段时间知名自媒体：氢地产，报道成都两宗TOD用地拟转让股权。
③：收益权来合作。主要通过BT融资。
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国内知名TOD项目：
香港地铁以高效和高收益著称，是世界上运营较为成功的地铁之一。香港知名的有九龙站、青衣站、葵芳站等。国内知名的有上海万科天空之城、以及万科在杭州、南昌、东莞的TOD项目，重庆龙湖光年等。
香港九龙站：
该项目于2015年完工，项目将与大陆高速铁路网相连，发展成通往中国大陆的门户，并具有独特的建筑地标特色，而且方便换乘香港地铁系统。车站为多层设计，将成为同类地下设施中规模最大的一个，占地面积超过二十五英亩，顶层商业区位于拟建的西九龙文化区以北。
九龙站设计不仅是一个TOD模式下的大型综合体，也是一个场所制造的案例；提供的不单是商业购物、办公居住的场所，也是生活、娱乐、健身、交通的场所，各种利好最终大大提升地块的商业价值。
上海万科天空之城TOD模型：
尽管 TOD 项目的发展已经成为一种趋势，价值潜力不断凸显，但是也并非所有企业都能参与其中分享红利。当前，TOD 项目发展还并不成熟，开发建设中面临了资金投入、专业技术要求、利益博弈等一系列的难题，最终都会解决。
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成都TOD发展：
在2004年-2017年初，成都陆续在地铁站点周边进行地铁上盖物业的开发实践，但这一时期“站城一体”的TOD开发理念暂未形成。直到2017年下半年，成都市政府先后出台《成都市轨道交通专项资金筹措方案》、《成都市人民政府关于轨道交通场站综合开发的实施意见》，确立了成都轨道交通建设资金筹集和TOD综合开发的顶层设计。
2018年4月，市规划局牵头编制了《轨道交通场站综合开发专项规划》、《成都市轨道交通场站一体化城市设计导则》，确立了“产业优先、功能复合、站城一体、生活枢纽、文化地标、艺术典范”的TOD理念。
2018年9月，成都召开TOD综合开发工作专题会，将TOD综合开发的重要性提到了前所未有的高度。
2019年，成都正式签约四大项目，涵盖金牛区木综厂项目、金牛区龙湖上城天街项目、雪松控股集团西南总部项目及双流航空港TOD项目，总吸金240亿元。据成都规划局介绍，成都的TOD综合开发的土地资源达到28万余亩，项目达到9040个，足以看出TOD模式在成都的发展空间。
2019年，成都计划启动13个轨道交通场站综合开发TOD示范项目，加快构建16个城市级站点、45个片区级站点、125个组团级站点、528个一般站点的四级综合开发体系。这13个TOD项目均被选址在“11+2”主城区，每个区都有1个示范点。
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陆肖站TOD分析：
3km范围内常住居民人口推导：16万人
500m范围内带动人口推导
陆肖站客流估算：片区级换乘站，6万日均客流量
商业客群定位——现有城南中高端客群
商业客群定位——地铁人群和偶得客群
商业发展体系：
地下商业人流动线概览
底商配套
酒店：
写字楼分布示意
类办公产品整体策略
成都，作为西部重要的交通枢纽和经济发展高地，已形成实践TOD模式的深厚基础。2019年作为成都TOD元年，相信不久成都将带来更多的惊喜。
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成都TOD进度：
TOD模式粗略概括有如下难点：开发周期长，一般在4年以上；专业技术及总体规划能力要求高；受政策及审核机制波动影响大。因为TOD模式相较于传统开发模式的开发项目，开工速度和回款周期更不利，更强调成本控制、资金周转能力。而且，建筑工程难度加大，施工方面也更注重减震和降噪。
双凤桥站TOD：
项目占地206亩，地块内包含2个配建公园，将于8月底前完工。项目采用所有地块整体打围方式，通过打造成为“公园式工地”，最终呈现TOD“公园城市社区”的高品质生活场景。
陆肖站TOD项目：
陆肖站TOD项目已完成景观示范区建设，地块二施工至13层，地块四施工至3层，地块五完成基坑、抗浮锚杆施工，正在开展地下室施工。
崔家店TOD项目：
崔家店二期盖上多层部分已完成主体结构封顶，高层建筑主体结构施工至23层。
二江寺站TOD项目：
上半年主要完成市政迁改工作下半年争取主体结构施工达到正负零。李茂森的“提速”计划也已经列上：“力争国庆前后，首开地块全部封顶。”
